Amerykański rynek nieruchomości jest jednym z najbardziej dynamicznych, bezpiecznych i atrakcyjnych rynków na świecie. Stany Zjednoczone to rozległy kraj, 9.2 miliona km² lądu, oferujący zróżnicowane opcje na inwestowanie w rynek nieruchomości. Europejski inwestor może kupić nieruchomość mieszkalną, komercyjną lub inwestycyjną w USA. Zagraniczni inwestorzy posiadają możliwość kupienie mieszkania w tętniącym życiem mieście New York City, domu w Miami lub zakup olbrzymiej farmy w spokojnej Karolinie Południowej. Pomimo iz dla Europejczyka zakup w nieruchomości w USA może być skomplikowane ze względu na kwestie prawne, finansowe i podatkowe, posiadanie nieruchomości w USA, może być zarówno inwestycją jak sposobem na ochronę majątku przed wierzycielami z Europy. Zakup domu wakacyjnego na Florydzie, czy inwestycję w nieruchomość komercyjną w Nowym Jorku wymaga zrozumienie realiów rynku amerykańskiego, jest niezbędne w trakcie inwestowania w nieruchomości w Stanach Zjednoczonych.
Zakup nieruchomości w USA a prawo w USA
Przed rozpoczęciem inwestowania w nieruchomości na terenie Stanów Zjednoczonych warto zapoznać się z regulacjami prawnymi w USA. W większości przypadków nie ma żadnych ograniczeń dotyczących zakupu nieruchomości przez zagraniczne podmioty. Pomimo ze prawo w USA pozwala Europejczykom legalnie kupować nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, w niektórych przypadkach warto rozważyć kwestie wiz do USA. Prawo w USA nie wymaga aby cudzoziemiec kupujący nieruchomość w USA był obywatelem lub rezydentem Stanów Zjednoczonych. W przypadku gdy europejski inwestor planuje przebywać na terenie Stanów Zjednoczonych więcej niż parę miesięcy lub planuje zakup nieruchomości komercyjnej wymagającej wykonywanie prac na terenie USA, pozwolenie ESTA lub wizę B1/B2 zupełnie nie sprawdzi się.
Inwestowanie w nieruchomości, remonty, wynajmowanie i używanie nieruchomości w USA musi być przeprowadzone zgodne z przepisami stanowymi. Stany Zjednoczone to 50 indywidualnych stanów, każdy z innymi przepisami regulującymi budownictwo, zakup, posiadanie i wynajem nieruchomości. Niestety, przepisy dotyczące nieruchomości mogą być różne w każdym stanu. Na przykład, eksmisja nie płacącego lokatora w New York City może zając 12 miesięcy, gdy taki sam lokator na Florydzie będzie wyrzucony w przeciągu 2 miesięcy
O ile w 2025 roku Europejski inwestor może znaleźć nieruchomość w USA przez internet, amerykańskie umowy, pozyskanie finansowania, wypełnianie obowiązków podatkowych i zarządzanie nieruchomością może wiązać się z wyzwaniami. Początkujący europejski inwestor przed zakupem pierwszej nieruchomości w USA powinien nawiązać współpracę z prawnikiem w Stanach Zjednoczonych lub doświadczonym agentem nieruchomości w celu zaznajomienia się z lokalnymi wymogami i barierami.
Zakup nieruchomości w USA kwestie praktyczne
Europejski inwestor kupujący nieruchomość na terenie Stanów Zjednoczonych powinien zwrócić uwagę na parę wybranych kwestii. Lokalizacja nieruchomości jest bardzo istotna. W niektórych miejscach w Kalifornii ubezpieczenie domu stało się praktycznie niemożliwe. Zakup i wynajem nieruchomości w Nowym Jorku i okolicach może wiązać się restrykcjami w podnoszeniu czynszu. Floryda jest ciągle bardzo atrakcyjnym miejsce, ale po ostaniach falach klęsk żywiołowych, koszt ubezpieczenie nieruchomości osiągnął bardzo wysokie poziomy. W przypadku europejskich inwestorów trzeba wziąć pod uwagę łatwość dostępu do międzynarodowych lotnisk. Popularnymi miastami dla europejskich nabywców są między innymi Nowy Jork, Los Angeles, i Miami.
W większości przypadków inwestowanie w nieruchomości w USA wymaga nawiązania współpracy z amerykańskim pośrednikiem nieruchomości. Europejski inwestor będzie musiał znaleźć i nawiązać współpracy z agentem nieruchomości w USA. Wybór odpowiedniego pośrednika jest szczególnie istotny w przypadku inwestorów którzy nie znają lokalizacji w której kupują nieruchomość. Amerykańscy agenci nieruchomości są regulowani i licencjonowani przez organy stanowe i pełnia ważna role pomagając kupującym i sprzedającym w poruszaniu się po rynku nieruchomości. Pośrednicy rozumieją niuanse amerykańskiego rynku nieruchomości i powinni poprowadzić klientów w odpowiednim kierunku. Doświadczeni agenci nieruchomości mogą być pomocni w lokalnych negocjacjach. Znalezienie i zatrudnienie dobrego pośrednika nieruchomości w USA, który ma doświadczenie w pracy z zagranicznymi inwestorami wypełni różnice kulturowe oraz zapewni płynność całego procesu.
Finansowanie zakupu nieruchomości w USA i kweste podatkowe
Jednym z trudniejszych aspektów zakupu nieruchomości w USA przez obcokrajowca jest uzyskanie finansowania na taką inwestycje. Europejscy inwestorzy często mają dwie możliwości: zapłacić gotówką lub uzyskać kredyt hipoteczny w USA.
Płatność gotówką. Europejski inwestor posiadający gotówkę przyspieszy cały proces zakupu nieruchomości w USA. Inwestor ominie cały proces występowania o kredyt, inspekcji nieruchomości, sprawdzenie dochodu itp. Niestety zakup nieruchomości w prestiżowych miejscach w USA, Miami, NYC czy Kalifornia wiąże się z wydaniem 1.5 miliona dolarów plus, stad wielu zagranicznych inwestorów musi lub chce użyć kredyt hipoteczny.
Kredyt hipoteczny w USA. Uzyskanie finansowania dla obcokrajowców u pożyczkodawców w Stanach Zjednoczonych jest bardziej skomplikowany. Wielu amerykańskich instytucji finansowych będzie wymagać od zagranicznego inwestora posiadania historii kredytowej w USA. Banki w USA mogą zadać wpłacenia większego zadatku – czasami do 30-40% wartości nieruchomości. Udzielania pożyczka wiąże się z dodatkowym ryzykiem, stąd instytucje finansowe w USA będą proponować wyższe stopy procentowe.
Zagraniczny inwestor przez cały okres posiadania nieruchomości i w momencie sprzedaży nieruchomości w Stanach Zjednoczonych będzie musiał rozwiązywać kwestie podatkowe. Każdy właściciel nieruchomości w USA, niezależnie od narodowości, jest zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości. Kwota podatku będzie się różnić w zależności od stanu i miasta, w której znajduje się nieruchomość. Zagraniczny inwestor wynajmujący nieruchomość w USA, będzie podlegać amerykańskiemu podatkowi dochodowemu od dochodów z najmu. Stany Zjednoczone mają umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, ale zastosowanie tej umowy wymaga to konsultacji z doradcą podatkowym. W przypadku sprzedaży nieruchomość w USA, sprzedający może podlegać amerykańskiemu podatkowi od zysków kapitałowych. Dodatkowo, Foreign Investment in Real Property Tax Act, nakłada na kupujących nieruchomość zatrzymania określonego procentu ceny sprzedaży w przypadku sprzedaży nieruchomości przez zagranicznego właściciela.
Zarządzanie nieruchomością w USA
Europejski inwestor powinien założyć i posiadać konto bankowe w USA. Konto bankowe w USA będzie potrzebne do zakupu nieruchomości, płacenie podatków od nieruchomości, opłat i mediów. Dodatkowe korzyści z posiadania konta bankowego w USA to łatwiejsze przesyłanie pieniędzy pomiędzy Europa a USA, a także ułatwienie w opłacaniu opląt związanych z posiadaniem nieruchomościami w USA. Otwarcie konta bankowego w USA dla zagranicznego inwestora nie jest łatwe!
Zarządzanie nieruchomością w USA, obejmuje obsługę płatności za podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, naprawy i ewentualnie wynajem nieruchomości. W przypadku inwestora spoza USA jedna z opcji jest zatrudnienie firmy zarządzającej nieruchomościami która zajmie utrzymaniem, pobieraniem czynszu i problemach z najemcami.
Kupno nieruchomości w USA przez obcokrajowca może być dobra inwestycją, ale wymaga dokładnego przygotowania i zrozumienia konsekwencji prawnych, finansowych, podatkowych jak i rynkowych. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji związanych z zakupem nieruchomości w USA europejski inwestor powinien nawiązać współprace z agentem nieruchomości, prawnikiem i doradcą podatkowym, posiadającym doświadczenie w pracy z międzynarodowymi klientami. Dzięki temu europejski podmiot uniknie wielu kosztownych niespodzianek na rynku amerykańskim.